Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak to zrobić? Kiedy warto się zdecydować na taki krok?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Sprzedaż mieszkania z kredytem oznacza nieco więcej formalności, jednak wcale nie jest szczególnie trudna.
Sprzedaż mieszkania z kredytem oznacza nieco więcej formalności, jednak wcale nie jest szczególnie trudna. Robert Woźniak / Polska Press / ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie zawsze jest opłacalna, jednak w niektórych sytuacjach może stanowić najkorzystniejsze rozwiązanie. Wyjaśniamy, jak wyglądają formalności przy takiej transakcji, czy konieczna jest zgoda banku i dewelopera na sprzedaż oraz jak wyglądają kwestie podatkowe przy zbyciu nieruchomości obciążonej hipoteką.

Spis treści

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – kiedy warto, a kiedy nie?

W życiu może się zdarzyć wiele sytuacji, w których zaczynamy rozważać sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Klasycznym przykładem jest rozwód, który sprawia, że wspólnie nabywane lokum przestaje być potrzebne. Również otrzymanie pracy w zupełnie innym mieście lub niespodziewane powiększenie się rodziny mogą spowodować, że obecnie spłacane mieszkanie przestaje odpowiadać potrzebom.

Zdarzają się też jednak osoby, które zaczynają rozważać sprzedaż lokalu w wyniku problemów finansowych lub ze strachu, że nie poradzą sobie ze spłatą. Czasem rzeczywiście może to być jedyne wyjście, trzeba się jednak dokładnie zastanowić, czy taki krok rzeczywiście się opłaca.

– Dynamiczne zmiany na rynku hipotecznym obserwujemy już od dobrych kilku miesięcy. Pierwsza rewolucja to pandemia, wstrzymany oddech przez klientów i myśl „co dalej?”. Teraz, w obliczu rosnących stóp procentowych i zmian oferty dostępności kredytów, mamy ponownie małą rewolucję. Z perspektywy dewelopera i firmy inwestycyjnej z ponad 10-letnim doświadczeniem, możemy śmiało stwierdzić, że sprzedaż mieszkania nie jest dobrą opcją – uważa Urszula Krukowska, Kierownik Działu Sprzedaży i Marketingu RealCo, firmy deweloperskiej będąca częścią polskiej grupy kapitałowej Warsaw Equity. – Jeśli spojrzeć na wzrost inflacji, to nominalna wartość pieniądza nadal słabnie. Nieruchomości, nawet finansowane kredytem, zdecydowanie tak nie tracą na wartości – wręcz zyskują. Dlatego, jeżeli ktoś zastanawia się nad sprzedażą, to powinien to robić pod kątem inwestycji – a nie strachu, co dalej.

Osoby martwiące się spłatą kredytu i rozważające w związku z tym sprzedaż mieszkania powinny dokładnie policzyć, czy taka transakcja im się opłaci. W razie wątpliwości warto zasięgnąć rady eksperta, np. doradcy finansowego. Przykładowo często nie będzie się opłacać sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem w obcej walucie.

– Należy pamiętać, że jeśli dług zaciągnięty w obcej walucie na skutek rosnącego kursu przekracza wartość nieruchomości, jest to nieopłacalne i w indywidualnych przypadkach może okazać się niemożliwe – podkreśla Piotr Ludwiński, Dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w firmie deweloperskiej Archicom.

Stoły na miarę Twojej rodziny

miejsce #1

Halmar

Halmar Stół Maurycy Dąb Sonoma 120-160X75

2 702,00 zł375,00 zł-86%
miejsce #2

VidaXL

Shumee Stół Jadalniany Owal 200X100X75Cm Cm Akacja W Stylu Sheesham

2 921,00 zł2 265,99 zł-22%
miejsce #3

Hubertus

Hubertus Rozkładany Stół Jadalniany W Wysokim Połysku Viva

3 269,00 zł2 599,20 zł-20%
miejsce #4

Hk Living

HK Living Stół jadalniany Pillar biały 140x140x75cm

7 499,00 zł7 199,00 zł
miejsce #5

Be Pure

Be Pure Stół Guild 220X90 800994 N 800994N

5 199,00 zł
miejsce #6

Halmar

Halmar Stół Rozkładany William Biały,

1 069,00 zł
Materiały promocyjne partnera

Jeśli nie sprzedaż, to co? Jest kilka możliwości

Jeśli właściciel rozważa sprzedaż mieszkania ze strachu, że nie poradzi sobie ze spłatą rat, warto wcześniej rozważyć inne rozwiązania. Można np. skorzysta z zapowiedzianej przez rząd pomocy dla kredytobiorców, w ramach której przewidziano rozwiązania takie jak:

  • wakacje kredytowe w 2022 i 2023 r.,
  • dopłaty do kredytów z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców,
  • likwidacja wskaźnika WIBOR od 2023 r., co ma spowodować obniżenie rat.

Kredytobiorca w tarapatach ma też inne możliwości działania. Można np. spróbować renegocjować z bankiem warunki spłaty. Dobrym krokiem może być np. wydłużenie okresu spłaty, co spowoduje obniżenie rat. Klient może także spróbować renegocjować marżę lub nawet przenieść swój kredyt do innego banku, oferującego korzystniejsze warunki (tzw. refinansowanie kredytu).

– Warto jednak pamiętać, że pomoc z banku jest najczęściej możliwa, jeszcze zanim nastąpiły jakiekolwiek opóźnienia w spłacie kredytu, trzeba więc działać z wyprzedzeniem – zwraca uwagę Ludwiński z Archicom. – Kolejną możliwością jest wynajęcie nieruchomości – nawet kiedy dziś sami w niej mieszkamy. Wtedy możemy wynająć tańsze lokum, natomiast dochód z wynajmu naszej nieruchomości przeznaczyć na spłatę raty.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – jakie formalności?

Jeśli już zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, trzeba się do tego odpowiednio przygotować. Ogółem taka transakcja nie różni się zbytnio od tradycyjnej – występują jednak pewne dodatkowe formalności.

Możliwe są dwie sytuacje. Przypadek pierwszy to sprzedaż lokalu, który formalnie wciąż należy do dewelopera (nie nastąpiło jeszcze przeniesienie własności na klienta).

– W przypadku, gdy nabywca zdecyduje się na sprzedaż lokalu na etapie budowy, kiedy nie jest jeszcze na niego przeniesiona własność, powinien uzyskać zgodę dewelopera (chyba że ma taką zgodę w umowie) – wyjaśnia Krukowska z RealCo. – Deweloperzy zazwyczaj wyrażają zgodę na cesję praw z umowy, niejednokrotnie bywa też tak, że deweloper ma ponowne zapytania o dostępność lokali i może być pośrednikiem w znalezieniu nowego nabywcy.

W takiej sytuacji niedoszły właściciel lokalu musi też powiadomić o transakcji bank. Formalnie zgoda banku nie jest wymagana (nie może on sprzeciwić się transakcji), jednak kredytobiorca musi uzyskać od niego kilka dokumentów. Bank wystawia klientowi:

  • zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia, jakie pozostało do spłaty,
  • ważną przez 30 dni promesę o wykreśleniu hipoteki (obietnica wykreślenia jej z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie zobowiązania).

Następnie niedoszły właściciel podpisuje umowę cesji, która powoduje pozbycie się praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (często umowa cesji ma formę aktu notarialnego, która nie jest konieczna, ale bezpieczniejsza). Potem zawiera z nowym nabywcą umowę o przejęcie długu, na mocy której kredyt hipoteczny przechodzi na osobę chcącą kupić jeszcze niespłacone mieszkanie (również często w formie aktu notarialnego). Wtedy pozostaje już tylko zawarcie umowy kupna-sprzedaży.

Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz

miejsce #1

Soudal

Soudal Silikon Uniwersalny 280Ml Szary

45,77 zł18,99 zł-59%
miejsce #2

Ceresit

Ceresit Ce 40 Jasmine 2kg

57,49 zł26,50 zł-54%
miejsce #3

Lakma

Lakma Silikon Uniwersalny Biały

24,99 zł11,96 zł-52%
miejsce #5

Technicqll

Technicqll Klej Epoksydowy Metalowy 300Kg 2x12ml E-396

23,28 zł12,00 zł-48%
miejsce #6

Ceresit

Ceresit Ce 40 Graphite 2kg

54,97 zł28,49 zł-48%
miejsce #7

Atlas

Atlas Zaprawa Wyrównująca Zw 330 25kg

47,30 zł25,80 zł-45%
miejsce #8

Tytan

Tytan Dacholeum Do Renowacji Dachów 9kg

139,97 zł77,85 zł-44%
miejsce #9

Tytan

Tytan Abizol R Bitumiczny 18kg

315,39 zł176,97 zł-44%
miejsce #10

Kronospan

Kronospan Płyta Osb 12mm 125x250cm

125,00 zł84,98 zł-32%
miejsce #11

Cekol

Cekol Gładź bepyłowa gotowa F-16 20kg

85,25 zł59,85 zł-30%
miejsce #12

Atlas

Atlas Gotowa Gładź GTA Do Aplikacji Wałkiem 18kg

85,99 zł59,80 zł-30%
miejsce #14

Kerakoll

Kerakoll Fugalite Eco 05 Antracyt 3kg

167,20 zł118,99 zł-29%
miejsce #16

Farby Kabe

Farby Kabe Sisi Avant Tynk Silikatowo- Silikonowy

199,00 zł145,00 zł-27%
miejsce #17

Wkręt-Met

Wkręty Ciesielskie Do Drewna Talerzowe Torx 6x80

34,00 zł25,99 zł-24%
Materiały promocyjne partnera

Przypadek drugi to sprzedaż mieszkania, które już jest własnością klienta (nastąpiło przeniesienie własności lokalu deweloperskiego). W tej sytuacji nie trzeba uzyskiwać zgody dewelopera, ponieważ nie włada on już nieruchomością. Konieczne jest jednak powiadomienie o transakcji banku i uzyskanie niezbędnych do sprzedaży dokumentów:

  • zaświadczenia o aktualnej wysokości zobowiązania (kredytu),
  • promesy o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości (ważna przez 30 dni).

Następnie niedoszły właściciel mieszkania i potencjalny kupiec zawierają umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości (zwykle w formie aktu notarialnego). Przebiega to identycznie jak przy zwykłej transakcji sprzedaży i wiąże się m.in. z zapłaceniem zadatku. Po załatwieniu tego kroku obie strony mogą już zawrzeć właściwą umowę sprzedaży nieruchomości (obowiązkowo przed notariuszem). Nowy właściciel może następnie przelać całą wymaganą kwotę do banku, który udzielił kredytu mieszkaniowego i tym samym spłacić zobowiązanie. Ostatnią formalnością jest uzyskanie z banku przez nowego właściciela tzw. listu mazalnego, czyli dokumentu, który potwierdza, że hipoteka wygasła i można ją wykreślić z księgi wieczystej nieruchomości.

Nie zapomnij o podatku od sprzedaży nieruchomości i ubezpieczeniu

Sprzedając mieszkanie z kredytem, należy pamiętać także o formalnościach podatkowych. Każda sprzedaż nieruchomości wiąże się bowiem z koniecznością zapłacenia należnej daniny.

– Warto pamiętać, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od czasu jego kupna będzie wiązała się z koniecznością zapłacenia podatku wynoszącego 19 proc. od dochodu. Chcąc uniknąć tej opłaty, możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej i przeznaczyć środki ze sprzedaży na prywatne cele mieszkaniowe – podkreśla Ludwiński z Archicom.

Przy sprzedaży warto też zwrócić uwagę na kwestię ubezpieczenia kredytu. Jeśli w momencie sprzedaży nadal obowiązuje polisa, sprzedający ma dwie możliwości: albo rozwiązać umowę z ubezpieczycielem (niewykorzystana część składki wraca wówczas do sprzedającego), albo przepisać ubezpieczenie na nowego nabywcę.

Jak zachęcić potencjalnych nabywców do zakupu mieszkania z kredytem?

Na osobną uwagę zasługuje kwestia tego, jak w ogóle znaleźć nabywcę na mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym. Wiele osób obawia się, że może to być bardzo trudne. W praktyce jednak takie transakcje odbywają się stosunkowo często, a chętnych do zakupu nie brakuje. Do sprzedaży mieszkania z kredytem trzeba więc podejść jak do każdej innej i zachwalać w ogłoszeniu zalety nieruchomości takie jak cena, lokalizacja czy metraż.

Jak wspomniano, przy sprzedaży lokalu, który formalnie wciąż należy do firmy deweloperskiej, sam deweloper nieraz pomaga w znalezieniu kupca. Jeśli własność już przeszła na nas, musimy się tym zająć sami lub skorzystać z pomocy zaufanego biura nieruchomości.

– Jeżeli mieszkanie czy dom było już przez nabywcę zamieszkane, może on taki lokal wystawić np. bezpośrednio na serwis sprzedaży mieszkań lub przekazać go na tzw. off market – czyli do dedykowanych sprzedawców inwestycji „ekskluzywnych” – podaje Krukowska z RealCo.

Warto pamiętać, że potencjalny nabywca musi zostać poinformowany, że nieruchomość, którą rozważa, jest obciążona hipoteką. Nie ma sensu ukrywać tego faktu również dlatego, że hipoteka widoczna jest w ogólnodostępnej księdze wieczystej mieszkania. Najlepiej więc od początku wyłożyć karty na stół.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Nowa ustawa deweloperska

Materiał oryginalny: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak to zrobić? Kiedy warto się zdecydować na taki krok? - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej Nasze Miasto
Dodaj ogłoszenie